ทำไมธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ถึง “เสียภาษีแพง” กว่าที่ควรจะเป็น?
ปัญหาส่วนใหญ่ของนายหน้าอิสระหรือผู้ที่เริ่มทำธุรกิจขายคอนโดและบ้าน คือการรับรู้รายได้ในนามบุคคลธรรมดาเพียงอย่างเดียว และมักจะถูกจัดประเภทรายได้อยู่ในประเภท 40(2) หรือเงินได้เนื่องจากหน้าที่หรือการงานที่ทำ ซึ่งมีข้อจำกัดที่ร้ายแรงที่สุดคือ “การหักค่าใช้จ่าย” รายได้เหล่านี้ได้จากการดำเนินงานนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
ตามกฎหมาย ภาษีเงินได้ประเภท 40(2) อนุญาตให้หักค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้เพียง 50% แต่ไม่เกิน 100,000 บาท เท่านั้น ลองจินตนาการว่าหากคุณมีรายได้ค่าคอมมิชชันปีละ 3,000,000 บาท แต่สรรพากรยอมให้คุณหักค่าใช้จ่ายได้เพียง 1 แสนบาท ส่วนที่เหลืออีก 2.9 ล้านบาทจะถูกนำไปคำนวณภาษีในอัตราก้าวหน้า ซึ่งอาจสูงถึง 30% ทำให้คุณต้องเสียภาษีเป็นเงินจำนวนมหาศาล
เจาะลึกประเภทรายได้นายหน้า: มาตรา 40(2) vs 40(8) ต่างกันอย่างไร?
การทำความเข้าใจความแตกต่างของมาตราเงินได้คือจุดเริ่มต้นของการวางแผนภาษีที่ยั่งยืน โดยรายได้แต่ละประเภทได้จากการดำเนินกิจกรรมที่แตกต่างกัน เช่น รายได้ตามมาตรา 40(2) ได้จากการให้บริการนายหน้าแบบบุคคลธรรมดา ขณะที่ 40(8) ได้จากการประกอบธุรกิจนายหน้าแบบมีโครงสร้าง
1. เงินได้มาตรา 40(2) (ค่าจ้างทั่วไป)
คือการที่นายหน้าทำงานคนเดียว ไม่มีสำนักงาน ไม่มีทีมงาน รับเงินค่าคอมมิชชันมาแบบเต็มๆ กรมสรรพากรมองว่าเป็นค่าจ้างแรงงาน
- การหักค่าใช้จ่าย: หักเหมาได้ 50% สูงสุดไม่เกิน 100,000 บาท (หากมีรายได้ 40(1) เช่น เงินเดือน ต้องนำมารวมกันและหักได้รวมกันไม่เกิน 1 แสนบาท)
2. เงินได้มาตรา 40(8) (การประกอบธุรกิจ)
หากนายหน้ามีการบริหารจัดการในรูปแบบธุรกิจ เช่น มีทีมงานช่วยขาย มีออฟฟิศ มีค่าใช้จ่ายในการโฆษณา (Facebook Ads) และมีการจัดทำบัญชีรายรับ-รายจ่ายที่ชัดเจน จะสามารถจัดประเภทรายได้เป็น 40(8) ได้
- การหักค่าใช้จ่าย: สามารถเลือกหัก “ค่าใช้จ่ายตามจริง” ได้ ซึ่งจุดนี้เองคือหัวใจสำคัญที่จะช่วยให้ภาษีลดลง หากคุณสามารถพิสูจน์ได้ว่ามีค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานจริง เช่น ค่าทีมงาน ค่าเช่าสถานที่ และค่ารับรองลูกค้า
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย: นายหน้าต้องรู้และเตรียมตัวอย่างไร?
สำหรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ การเข้าใจเรื่อง “ภาษีหัก ณ ที่จ่าย” ถือเป็นหัวใจสำคัญในการวางแผนภาษีเงินได้อย่างถูกต้องและลดความเสี่ยงทางกฎหมาย ภาษีหัก ณ ที่จ่าย คือ ภาษีที่ผู้จ่ายเงิน (เช่น บริษัทอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ว่าจ้าง) จะต้องหักจากเงินที่จ่ายให้กับนายหน้า แล้วนำส่งกรมสรรพากรตามอัตราที่กฎหมายกำหนด โดยอัตราการหักภาษีจะแตกต่างกันไปตามสถานะของผู้รับเงิน ไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดา หรือ นิติบุคคล
ในกรณีที่นายหน้าเป็นนิติบุคคลและได้รับค่านายหน้าจากนิติบุคคลอื่น จะถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตรา 3% ของยอดเงินที่ได้รับ และผู้จ่ายต้องนำส่งภาษีนี้ให้กรมสรรพากรภายในวันที่ 7 ของเดือนถัดไป หรือวันที่ 15 หากยื่นผ่านระบบออนไลน์ ส่วนกรณีที่นิติบุคคลจ่ายค่านายหน้าให้บุคคลธรรมดา (ที่อยู่ในไทยเกิน 180 วัน) จะต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายตามอัตราก้าวหน้าตั้งแต่ 0-35% ตามฐานเงินได้ของผู้รับเงิน
การเตรียมตัวสำหรับภาษีหัก ณ ที่จ่ายจึงเป็นเรื่องที่นายหน้าควรให้ความสำคัญ ไม่ว่าจะเป็นการจัดทำบัญชีที่ถูกต้อง การเก็บเอกสารใบหักภาษี (50 ทวิ) และหลักฐานการรับเงินที่เกี่ยวข้อง เพื่อใช้ประกอบการยื่นภาษีเงินได้ปลายปี การเข้าใจอัตราภาษีที่แตกต่างกันและข้อกำหนดตามกฎหมาย จะช่วยให้นายหน้าสามารถวางแผนภาษีได้อย่างมีประสิทธิภาพ ลดความเสี่ยงในการถูกตรวจสอบหรือโดนค่าปรับจากการชำระภาษีล่าช้า
ที่สำคัญ ภาษีหัก ณ ที่จ่ายไม่ใช่ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลโดยตรง แต่เป็นการเก็บภาษีเงินได้ล่วงหน้าจากรายได้ที่ได้มาในแต่ละงวด เมื่อถึงเวลายื่นภาษีประจำปี นายหน้าสามารถนำยอดภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายนี้มาหักออกจากภาษีที่ต้องชำระจริงได้ หากถูกหักเกินก็สามารถขอคืนได้ตามกฎหมาย
ดังนั้น นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ควรให้ความสำคัญกับการวางแผนและจัดการภาษีหัก ณ ที่จ่ายอย่างถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อให้ธุรกิจดำเนินไปอย่างราบรื่น มีความมั่นใจในการตรวจสอบ และสามารถบริหารเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพในทุกขั้นตอนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
กรณีศึกษา: รายได้ 3.6 ล้านบาทต่อปี ระหว่าง “ไม่วางแผน” กับ “วางแผน”
เพื่อให้เห็นภาพชัดเจน เรามาดูตัวอย่างการคำนวณเปรียบเทียบจากข้อมูลจริง โดยการคำนวณภาษีในกรณีศึกษานี้จะอ้างอิงจากราคาขายหรือราคาประเมินของอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดภาระภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ
กรณีที่ 1: รับรายได้ในนามบุคคลธรรมดา 40(2) (ไม่วางแผน)
- รายได้ต่อปี: 3,600,000 บาท (เดือนละ 3 แสน)
- หักค่าใช้จ่ายเหมา: 100,000 บาท
- หักลดหย่อนส่วนตัว: 60,000 บาท
- เงินได้สุทธิเพื่อคำนวณภาษี: 3,440,000 บาท
- ภาษีที่ต้องจ่าย: ประมาณ 797,000 บาท
กรณีที่ 2: ปรับโครงสร้างเป็นธุรกิจและหักค่าใช้จ่ายตามจริง 80%
- รายได้ต่อปี: 3,600,000 บาท
- หักค่าใช้จ่ายตามจริง (ค่าทีมงาน, ค่าโฆษณา, ค่าออฟฟิศ): 2,880,000 บาท (80%)
- เหลือเงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย: 720,000 บาท
- คำนวณตามอัตราภาษีบุคคลธรรมดา
- ภาษีที่ต้องจ่าย: ประมาณ 60,500 บาท
ส่วนต่างภาษี: คุณจะประหยัดเงินไปได้กว่า 736,500 บาท เพียงแค่เปลี่ยนวิธีการจัดการเอกสารและโครงสร้างรายได้ให้ถูกต้อง
เพดาน 1.8 ล้านบาท และภาระภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT)
สิ่งหนึ่งที่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์มักมองข้ามคือ ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT 7%) เมื่อไหร่ก็ตามที่รายได้ (ไม่ใช่กำไร) ของคุณเกิน 1.8 ล้านบาทต่อปี คุณมีหน้าที่ต้องจดทะเบียน VAT ภายใน 30 วัน
- ผลกระทบ: หากคุณมีรายได้ 3.6 ล้านบาท ส่วนที่เกิน 1.8 ล้าน (คือ 1.8 ล้านบาทหลัง) จะต้องเสีย VAT 7% เป็นเงิน 126,000 บาท
- ปัญหาของบุคคลธรรมดา: นายหน้าอิสระมักไม่มี “ภาษีซื้อ” มาหักลบ (เช่น ค่าไฟ ค่าเช่า เป็นชื่อบุคคลอื่น หรือไม่มีใบกำกับภาษี) ทำให้ต้องจ่าย VAT เต็มจำนวนทุกเดือน
- แนวทางแก้ไข: โดยธุรกิจนี้ ภาษีซื้อ น้อย ดังนั้น จะต้องกันเงินสด ไว้เพื่อชำระภาษีขาย
เมื่อไหร่ที่ควรขยับจากการเป็น “บุคคลธรรมดา” ไปเป็น “นิติบุคคล”?
การจดทะเบียนบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนจำกัด (นิติบุคคล) มีข้อดีหลายประการเมื่อรายได้ของคุณเริ่มคงที่และสูงขึ้น
- อัตราภาษีต่ำกว่า: ภาษีบุคคลธรรมดาสูงสุดที่ 35% ในขณะที่นิติบุคคล (SME) มีอัตราภาษีดังนี้:
- กำไร 0 – 300,000 บาท แรก: ยกเว้นภาษี (0%)
- กำไร 300,001 – 3,000,000 บาท: เสีย 15%
- กำไรเกิน 3,000,000 บาท: เสีย 20%
- ความน่าเชื่อถือ: การดีลงานกับโครงการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในนามบริษัทจะสร้างความเชื่อมั่นได้มากกว่า
- การจัดการค่าใช้จ่าย: สามารถนำค่าใช้จ่ายทุกอย่างที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจมาหักเป็นค่าใช้จ่ายบริษัทได้ทั้งหมด รวมถึงเงินเดือนของตัวเจ้าของเองด้วย
5 ขั้นตอนจัดเตรียมเอกสาร “ค่าใช้จ่ายตามจริง” ให้สรรพากรยอมรับ
หากคุณเลือกที่จะเสียภาษีแบบหักค่าใช้จ่ายตามจริง คุณต้องมีระบบเอกสารที่แข็งแรง:
- ใบเสร็จรับเงิน/ใบกำกับภาษี: ต้องระบุชื่อ ที่อยู่ และเลขประจำตัวผู้เสียภาษี 13 หลัก ของคุณให้ถูกต้อง
- หลักฐานการจ่ายเงิน: ควรจ่ายผ่านบัญชีธนาคารเพื่อให้มีสลิปการโอนเงินคู่กับใบเสร็จ
- สมุดรายรับ-รายจ่าย: จัดทำสรุปยอดในแต่ละเดือนว่ามีรายได้เข้ามาเท่าไหร่ และจ่ายออกไปเพื่อวัตถุประสงค์ใด (เช่น ค่าการตลาด, ค่าคอมมิชชันทีมงาน)
- สัญญาจ้าง/ข้อตกลง: หากมีการจ้างทีมงาน Freelance มาช่วยขาย ควรมีสัญญาจ้างและมีการหักภาษี ณ ที่จ่าย (WHT) ให้ถูกต้อง
- เอกสารประกอบการเดินทาง: เช่น เลขไมล์รถ บันทึกการเดินทางเพื่อไปพบลูกค้า หรือค่าน้ำมันที่เกี่ยวข้องกับงานโดยตรง
ข้อควรระวังและกฎหมายภาษีล่าสุดที่นายหน้าต้องรู้ (Update 2568-2569)
เพื่อให้บทความนี้เป็นไปตามกฎหมายไทยล่าสุด เราต้องคำนึงถึงประเด็นดังนี้:
- กฎหมาย e-Payment: ปัจจุบันธนาคารต้องรายงานข้อมูลบัญชีที่มีการรับเงินโอนเกิน 3,000 ครั้งต่อปี หรือ 400 ครั้งและมียอดรวม 2 ล้านบาทขึ้นไปให้กรมสรรพากร ดังนั้นการหลบเลี่ยงรายได้โดยการกระจายบัญชีจึงทำได้ยากขึ้นและการวางแผนภาษีที่ถูกต้องจึงเป็นทางออกเดียวที่ยั่งยืน
- การหักภาษี ณ ที่จ่าย (Withholding Tax): บริษัทอสังหาฯ ที่จ่ายค่าคอมมิชชันให้คุณ มักจะหักภาษี ณ ที่จ่ายไว้ 3% เอกสารใบหักนี้ (50 ทวิ) มีค่าเท่ากับเงินสดที่คุณจ่ายภาษีล่วงหน้าไปแล้ว ห้ามทิ้งเด็ดขาด! เพราะใช้นำมาหักลบกับภาษีปลายปีที่คุณต้องจ่ายเพิ่มได้
บทสรุป: หัวใจสำคัญของการวางแผนภาษีนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
การเป็นนายหน้าที่เก่งไม่ใช่แค่ขายเก่ง แต่ต้องบริหารเงินเป็น การวางแผนภาษีจะช่วยให้คุณ:
- ลดรายจ่ายที่ไม่จำเป็น: เงินภาษีที่เซฟได้ คือ “กำไร” สุทธิที่เพิ่มขึ้น
- ลดความเสี่ยงโดนค่าปรับ: การทำบัญชีให้ถูกตั้งแต่ต้น ช่วยเลี่ยงการถูกตรวจสอบย้อนหลังซึ่งมีค่าปรับและดอกเบี้ยที่รุนแรง
- สร้างความมั่งคั่งที่ยั่งยืน: เมื่อระบบบัญชีดี คุณจะรู้กำไรที่แท้จริงและสามารถต่อยอดธุรกิจให้โตขึ้นเป็นนิติบุคคลได้อย่างมั่นคง
หากคุณเริ่มมีรายได้เกิน 100,000 บาทต่อเดือน ถึงเวลาแล้วที่ต้องหันมาพิจารณาการเก็บเอกสารเพื่อหักค่าใช้จ่ายตามจริง หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อจดทะเบียนนิติบุคคล เพื่อให้ธุรกิจของคุณเติบโตได้อย่างไร้กังวล
การตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายไทย
บทความนี้เขียนขึ้นโดยอ้างอิงตาม ประมวลรัษฎากร ของประเทศไทยในปัจจุบัน:
- การจัดประเภทเงินได้ตามมาตรา 40(2) และ 40(8) ถูกต้องตามหลักการแบ่งเงินได้บุคคลธรรมดา
- อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบก้าวหน้า (5% – 35%) เป็นอัตราปัจจุบัน
- เกณฑ์การจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) ที่ 1.8 ล้านบาท เป็นเกณฑ์ตามกฎหมายปัจจุบัน
- อัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลสำหรับ SME (0%, 15%, 20%) เป็นไปตามสิทธิประโยชน์ทางภาษีที่กรมสรรพากรกำหนดในปัจจุบัน
หมายเหตุ: เนื้อหานี้ให้ความรู้ทั่วไป การวางแผนภาษีในเชิงลึกควรพิจารณาจากรายได้และค่าใช้จ่ายเฉพาะรายบุคคล โปรดปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านบัญชีหรือที่ปรึกษาภาษีเพื่อความแม่นยำสูงสุดในเคสของคุณ
หากคุณต้องการคำปรึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับการวางแผนภาษี สามารถติดต่อ “เก่งบัญชี ภาษีบรรเทา” เพื่อรับคำแนะนำโดยละเอียดจากผู้เชี่ยวชาญด้านบัญชีและภาษี (CPA)
ติดต่อสอบถามข้อมูล
Mobile: 085-067-4884
LINE ID: @kengbunchee
E-mail: info@greenproksp.com