ค่านายหน้าขายที่ดิน กี่เปอร์เซ็นต์ และเสียภาษีเท่าไหร่

อัตราค่านายหน้าขายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้กันในตลาด

ย้ำอีกครั้งว่า ไม่มีกฎหมายกำหนดอัตราค่านายหน้า ตัวเลขที่ใช้กันเป็นธรรมเนียมของตลาด ซึ่งต่างกันตามประเภททรัพย์

ตัวเลขเหล่านี้เป็นจุดตั้งต้นในการเจรจา ไม่ใช่อัตราบังคับ ทรัพย์ราคาสูงมากมักต่อรองลงได้ ส่วนทรัพย์ที่ขายยากหรือใช้เวลานานอาจตกลงสูงกว่านี้

ถ้าไม่ได้ตกลงตัวเลขกันไว้ เรียกเก็บได้ไหม

ได้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 846 วางหลักไว้ว่า ถ้าตามพฤติการณ์คาดหมายได้ว่างานนั้นทำเพื่อเอาค่าบำเหน็จ ให้ถือว่ามีการตกลงเรื่องค่าบำเหน็จโดยปริยาย และถ้าไม่ได้กำหนดจำนวนไว้ ให้ถือตามจำนวนตามธรรมเนียม

แต่มาตรา 845 กำหนดเงื่อนไขสำคัญไว้ด้วยว่า นายหน้ามีสิทธิได้ค่าบำเหน็จ ต่อเมื่อสัญญาซื้อขายทำสำเร็จอันเป็นผลจากการที่นายหน้าชี้ช่องหรือจัดการให้ แปลว่าพาไปดูแล้วดีลล่ม หรือลูกค้าไปปิดเองทางอื่นโดยไม่เกี่ยวกับคุณ ก็เรียกไม่ได้

ในทางปฏิบัติ การมีหนังสือแต่งตั้งนายหน้าที่ระบุอัตรา ระยะเวลา และเงื่อนไขการจ่ายเป็นลายลักษณ์อักษร ช่วยได้ทั้งตอนเรียกเก็บเงินและตอนที่สรรพากรถามว่ารายได้ก้อนนี้มาจากไหน

ค่านายหน้าคิดจากราคาขายจริงหรือราคาประเมิน

คิดจากราคาซื้อขายจริงตามที่ตกลงกัน ไม่ใช่ราคาประเมินของกรมที่ดิน ราคาประเมินใช้สำหรับคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีของฝั่งผู้ขาย ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับค่าบำเหน็จของคุณ

จุดที่ต้องระวังคือถ้าในสัญญาซื้อขายระบุราคาต่ำกว่าที่ตกลงจริง แล้วคุณคิดค่านายหน้าจากราคาจริง ตัวเลขในเอกสารจะไม่ตรงกัน ซึ่งเป็นจุดที่ทำให้อธิบายที่มาของรายได้ยากเมื่อถูกตรวจสอบ

เงินได้ 40(2) กับ 40(8) ต่างกันยังไง

นี่คือจุดชี้ขาดของภาษีทั้งหมด

ข้อจำกัดที่โหดที่สุดของ 40(2) คือเพดาน 100,000 บาท และถ้าคุณมีเงินเดือนประจำด้วย เพดานนั้นต้องนับรวมกัน ไม่ใช่แยกก้อน

ถ้าถูกจัดเป็น 40(8) ต้องยื่นภาษีครึ่งปีเพิ่มด้วย รายละเอียดอยู่ที่ ภ.ง.ด.94 คืออะไร ส่วนวิธีคำนวณภาษีทั้งปีดูที่ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

สรรพากรดูจากอะไรว่าเข้า 40(8)

ไม่ได้ดูจากที่คุณเขียนในแบบยื่นภาษี แต่ดูจากข้อเท็จจริงว่าธุรกิจมีหน้าตาแบบไหน สิ่งที่ช่วยพิสูจน์ได้จริงคือ

• มีลูกจ้างหรือทีมงานที่จ่ายค่าคอมต่อ และมีหลักฐานการหักภาษี ณ ที่จ่ายให้ทีมงานอย่างถูกต้อง ดูหลักเกณฑ์ที่ จ้างฟรีแลนซ์ต้องหักภาษีไหม
• มีสถานที่ประกอบการ ไม่ว่าจะเช่าออฟฟิศจริงหรือใช้พื้นที่ส่วนหนึ่งของที่พักโดยมีสัญญารองรับ
• มีค่าโฆษณาที่ออกใบเสร็จในชื่อคุณ เช่น ค่าลงประกาศ ค่ายิงแอด ค่าทำป้าย
• มีสมุดรายรับรายจ่ายและบัญชีธนาคารแยกจากบัญชีส่วนตัว

ถ้ามีแค่ค่าน้ำมันกับค่าโทรศัพท์ การอ้างว่าเป็น 40(8) จะไม่ผ่านเมื่อถูกตรวจ ควรทำหนังสือหารือสรรพากรพื้นที่ไว้ก่อนถ้าเป็นกรณีก้ำกึ่งและมูลค่าสูง

กรณีศึกษา รายได้ 3.6 ล้านบาทต่อปี ระหว่างไม่วางแผนกับวางแผน

สมมติค่าคอมเข้าเดือนละ 300,000 บาท รวมทั้งปี 3,600,000 บาท หักลดหย่อนส่วนตัว 60,000 บาทเท่ากันทั้งสองกรณี

ส่วนต่าง 745,500 บาท จากรายได้ก้อนเดียวกันเป๊ะ ต่างกันแค่โครงสร้างรายได้และการเก็บเอกสาร

ตัวเลขนี้ไม่ใช่ช่องโหว่ แต่คือสิ่งที่กฎหมายเปิดให้ทำได้อยู่แล้ว เงื่อนไขเดียวคือค่าใช้จ่าย 2,880,000 บาทนั้นต้องเกิดขึ้นจริงและมีเอกสารพิสูจน์ได้ ถ้าตัวเลขสวยแต่เอกสารไม่มี สรรพากรตัดรายจ่ายทิ้งแล้วประเมินภาษีใหม่พร้อมเบี้ยปรับ

ค่าใช้จ่ายอะไรบ้างที่นายหน้าอสังหาหักได้จริง

หลักการเดียวที่ใช้ตัดสินคือ ค่าใช้จ่ายนั้นเกิดขึ้นเพื่อหารายได้หรือไม่ และคุณพิสูจน์ได้หรือไม่ ค่าใช้จ่ายส่วนตัวที่ปนเข้ามาจะถูกตัดออกทั้งหมดเมื่อถูกตรวจ ดูรายการที่หักได้และหักไม่ได้ที่ รายจ่ายแบบไหนบ้างที่หักภาษีได้

ข้อควรระวังที่นายหน้าพลาดบ่อยที่สุดคือ จ่ายค่าคอมให้ทีมงานเป็นเงินสดโดยไม่มีเอกสาร เพราะสะดวกและเร็ว แต่พอถึงเวลายื่นภาษีกลับหักเป็นรายจ่ายไม่ได้เลย ทั้งที่เป็นก้อนใหญ่ที่สุดของต้นทุน

เมื่อไหร่ควรขยับจากบุคคลธรรมดาไปเป็นนิติบุคคล

เมื่อรายได้เริ่มคงที่และสูงพอ อัตราภาษีนิติบุคคลของ SME จะต่ำกว่าบุคคลธรรมดามาก

อัตราพิเศษนี้ใช้ได้เฉพาะบริษัทที่มีทุนจดทะเบียนที่ชำระแล้วไม่เกิน 5 ล้านบาท และรายได้ทั้งปีไม่เกิน 30 ล้านบาท ถ้าเกินเงื่อนไขจะเสีย 20% ตั้งแต่บาทแรก รายละเอียดที่ ภาษีเงินได้นิติบุคคล

ข้อดีอื่นนอกจากอัตราภาษี คือตั้งเงินเดือนให้ตัวเองเป็นรายจ่ายบริษัทได้ ซื้อทรัพย์สินในนามบริษัทได้ ดูตัวอย่างที่ ซื้อออฟฟิศในนามบริษัท และมีความน่าเชื่อถือเวลาดีลกับโครงการรายใหญ่

แต่ก็มีต้นทุนที่เพิ่มขึ้นด้วย คือค่าทำบัญชี ค่าสอบบัญชี และภาระการปิดงบทุกปี จุดคุ้มทุนคร่าว ๆ อยู่ที่รายได้ประมาณ 1.5 ถึง 2 ล้านบาทต่อปีขึ้นไปและมีกำไรสม่ำเสมอ ถ้ารายได้ยังกระโดดขึ้นลงมาก การรีบเปิดบริษัทอาจสร้างภาระมากกว่าประหยัด

ตัวเลขเปรียบเทียบละเอียดดูได้ที่ บุคคลธรรมดามีรายได้เกิน 1.8 ล้านบาท

เรื่อง VAT ที่นายหน้าอสังหาต้องรู้

ค่านายหน้าเป็นการให้บริการ จึงอยู่ในบังคับภาษีมูลค่าเพิ่ม เมื่อรายรับทั้งปีเกิน 1.8 ล้านบาทต้องจดทะเบียน VAT ภายใน 30 วัน

จุดที่หนักเป็นพิเศษสำหรับอาชีพนี้คือ แทบไม่มีภาษีซื้อมาหักลบ เพราะต้นทุนหลักคือค่าคอมทีมงานและค่าเดินทาง ซึ่งไม่มีใบกำกับภาษี ผลคือต้องนำส่ง VAT เกือบเต็มจำนวนทุกเดือน ต่างจากธุรกิจที่ซื้อสินค้ามาขายซึ่งมีภาษีซื้อหักตลอด

สิ่งที่ต้องทำคือกันเงินไว้ 7% ของทุกก้อนที่รับมาตั้งแต่วันแรกที่จด อย่ารอไปหาตอนสิ้นเดือน วิธีนับรอบรายได้ให้ถูกอ่านที่ สรุปวิธีนับรอบรายได้ 1.8 ล้าน

ภาษีที่ไม่ใช่ภาระของนายหน้า แต่โดนลูกค้าถามบ่อย

ลูกค้ามักถามนายหน้าเรื่องภาษีตอนโอน ซึ่งเป็นภาระของผู้ซื้อและผู้ขาย ไม่ใช่ของคุณ แต่ตอบได้จะดูเป็นมืออาชีพ

ภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นตัวที่สร้างความสับสนมากที่สุด เพราะขึ้นกับระยะเวลาถือครองและเงื่อนไขอื่นประกอบ รายละเอียดอยู่ที่ ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) คืออะไร ส่วนภาษีที่เจ้าของต้องจ่ายทุกปีระหว่างถือครองดูที่ ใครบ้างที่ต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ทั้งหมดนี้เก็บที่สำนักงานที่ดินตอนจดทะเบียนโอน ไม่เกี่ยวกับค่านายหน้าของคุณเลย ค่านายหน้าเป็นรายได้ของคุณที่ต้องนำไปยื่นภาษีเงินได้ต่างหาก

สรรพากรเห็นรายได้ของเราจากไหน

หลายคนคิดว่าถ้ารับเงินสดหรือกระจายหลายบัญชีจะไม่มีใครรู้ ซึ่งไม่จริงแล้วในปัจจุบัน

• กฎหมาย e-Payment กำหนดให้สถาบันการเงินรายงานบัญชีที่มีเงินเข้าตั้งแต่ 3,000 ครั้งต่อปี หรือ 400 ครั้งขึ้นไปและมียอดรวมตั้งแต่ 2 ล้านบาท ให้กรมสรรพากร
• หนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย ที่บริษัทอสังหาออกให้คุณ ถูกนำส่งเข้าระบบสรรพากรพร้อมกันอยู่แล้ว ต่อให้คุณไม่ยื่น สรรพากรก็มีข้อมูลว่าคุณได้รับเงินเท่าไหร่
• เอกสารการโอนที่สำนักงานที่ดิน เชื่อมโยงกับคู่สัญญาและมูลค่าซื้อขายได้

เมื่อข้อมูลถูกเทียบกันแล้วไม่ตรง จะกลายเป็นการประเมินย้อนหลังพร้อมเบี้ยปรับสูงสุด 2 เท่าและเงินเพิ่ม 1.5% ต่อเดือน แนวทางรับมือถ้าถูกเรียกอยู่ที่ สรรพากรเชิญพบ เตรียมตัวอย่างไร

ใบ 50 ทวิ ที่ได้รับมาจึงมีค่าเท่ากับเงินสด เพราะเป็นภาษีที่คุณจ่ายล่วงหน้าไปแล้ว ห้ามทิ้ง รายละเอียดอยู่ที่ 50 ทวิ คืออะไร

คำถามที่พบบ่อย

สรุป

ภาษีนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ตัดสินกันที่ 3 เรื่อง

• โครงสร้างรายได้ 40(2) หักได้แค่ 100,000 บาท ส่วน 40(8) หักตามจริง จากตัวอย่างรายได้ 3.6 ล้านต่างกันถึง 745,500 บาท
• เอกสาร ค่าใช้จ่ายที่พิสูจน์ไม่ได้เท่ากับไม่มี โดยเฉพาะค่าคอมที่จ่ายทีมงานซึ่งเป็นก้อนใหญ่ที่สุด
• จังหวะเปลี่ยนเป็นบริษัท ดูที่กำไรสม่ำเสมอ ไม่ใช่ดูที่รายได้ปีเดียว

สิ่งที่ทำได้ตั้งแต่วันนี้โดยไม่ต้องรอเปิดบริษัท คือแยกบัญชีธนาคารสำหรับรับค่าคอมออกจากบัญชีส่วนตัว เก็บใบ 50 ทวิ ทุกใบ และเริ่มจ่ายค่าคอมทีมงานผ่านธนาคารพร้อมออกหนังสือรับรองการหักภาษีให้ถูกต้อง แค่สามอย่างนี้ก็เปลี่ยนสถานะจาก 40(2) ไปสู่ 40(8) ได้ในปีถัดไป

ให้ Greenpro KSP ดูแลภาษีนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ให้

ถ้าไม่แน่ใจว่ารายได้ของคุณควรเป็น 40(2) หรือ 40(8) หรืออยากรู้ว่าเปิดบริษัทแล้วคุ้มกว่าจริงไหมด้วยตัวเลขของคุณเอง ทีมงานเราคำนวณเปรียบเทียบให้ได้ก่อนตัดสินใจ

• รับวางแผนภาษี บุคคลธรรมดาและนิติบุคคล
• รับทำบัญชี ยื่นภาษี ครบจบที่เดียว
• รับจดทะเบียนบริษัท

ติดต่อสอบถาม โทร 085-067-4884 หรือแอดไลน์ @greenprokspacc หรือกรอกแบบฟอร์มที่หน้า ติดต่อเรา